Kyllä, yritys voi ostaa asunnon. Käytännössä ostajana voi olla esimerkiksi osakeyhtiö, joka hankkii asunto-osakkeen, omakotitalon, sijoitusasunnon tai muun kiinteistön. Yrityksen tekemä asuntokauppa ei kuitenkaan ole sama asia kuin yksityishenkilön asunnon ostaminen, sillä verotus, kirjanpito, rahoitus ja asunnon käyttötarkoitus vaikuttavat kokonaisuuteen merkittävästi.

Yrityksen kannattaa ostaa asunto vain silloin, kun hankinnalle on selkeä liiketaloudellinen peruste. Tällainen peruste voi olla esimerkiksi asunnon vuokraaminen ulkopuoliselle, henkilöstön majoittaminen työkomennusten aikana tai toimitilaan rinnastuva käyttötarkoitus. Jos asunto ostetaan lähinnä yrittäjän tai omistajan omaan käyttöön, asiaan liittyy verotuksellisia riskejä.

Milloin yritys voi ostaa asunnon?

Yritys voi ostaa asunnon, jos kauppa on yhtiön toiminnan kannalta perusteltu ja yhtiöllä on siihen rahoitus. Asunto voi olla esimerkiksi sijoitusasunto, jota yritys vuokraa eteenpäin. Tällöin asunto toimii yrityksen varallisuutena ja mahdollisena tulonlähteenä.

Toinen tavallinen tilanne on se, että yritys hankkii asunnon työntekijän käyttöön. Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun työntekijä työskentelee toisella paikkakunnalla tai yritys tarvitsee majoitusratkaisun projektiluontoista työtä varten. Jos asunto annetaan työntekijän tai yrittäjäosakkaan käyttöön, kyse voi olla verotettavasta asuntoedusta. Verohallinnon mukaan työnantajalta saatu luontoisetu on työntekijälle palkkatuloa, ja Verohallinto vahvistaa luontoisetujen arvot vuosittain.

Voiko osakeyhtiö ostaa asunnon yrittäjän käyttöön?

Osakeyhtiö voi ostaa asunnon myös tilanteessa, jossa asunto tulee yrittäjän tai osakkaan käyttöön. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että asuntoa voisi käyttää yksityisesti ilman veroseuraamuksia. Jos yhtiön omistamaa asuntoa käyttää yrittäjä, osakas tai työntekijä, käyttö on yleensä käsiteltävä asianmukaisesti palkkana, luontoisetuna, vuokrana tai muuna verotettavana etuna.

Tärkeää on, että järjestely tehdään markkinaehtoisesti. Jos yrittäjä käyttää yhtiön asuntoa ilmaiseksi tai selvästi alle käyvän vuokratason, verottaja voi katsoa, että yrittäjä on saanut verotettavaa etua. Tällöin kyse ei ole enää vain yrityksen omaisuudesta, vaan myös yrittäjän henkilökohtaisesta verotuksesta.

Asunnon ostaminen yrityksen sijoituskäyttöön

Yrityksen omistama asunto voi toimia sijoituskohteena. Yritys voi ostaa asunnon ja vuokrata sitä ulkopuoliselle vuokralaiselle, jolloin vuokratulo kuuluu yritykselle. Vastaavasti asuntoon liittyvät kulut, kuten yhtiövastikkeet, korjaukset, rahoituskulut ja muut hyväksyttävät menot, voidaan yleensä huomioida yrityksen kirjanpidossa siltä osin kuin ne liittyvät tulonhankintaan.

Sijoitusasunnon ostaminen yrityksen nimiin voi kiinnostaa erityisesti silloin, kun yrityksellä on ylimääräisiä varoja ja omistaja haluaa sijoittaa ne yhtiön kautta. Ratkaisu ei silti ole automaattisesti verotuksellisesti paras vaihtoehto. Yksityishenkilönä ostamiseen verrattuna yrityksen kautta sijoittaminen voi vaikuttaa muun muassa voitonjakoon, verotukseen, rahoituksen ehtoihin ja siihen, miten varoja voidaan myöhemmin nostaa yhtiöstä.

Varainsiirtovero yrityksen ostaessa asunnon

Kun yritys ostaa asunnon, ostajan on yleensä maksettava varainsiirtovero. Verohallinnon mukaan varainsiirtoveroprosentti on vuonna 2026 asunto-osakkeista ja kiinteistöyhtiön osakkeista 1,5 prosenttia sekä kiinteistöistä ja rakennuksista 3 prosenttia.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kerrostalo- tai rivitaloasunnon ostaminen asunto-osakkeina eroaa verotuksellisesti esimerkiksi omakotitalon tai tontin ostamisesta. Yrityksen kannattaa laskea varainsiirtovero mukaan hankinnan kokonaiskustannuksiin jo ennen kauppaa.

Yrityksen omistaman asunnon kirjanpito

Yrityksen ostama asunto merkitään kirjanpitoon yhtiön omaisuudeksi. Sen käsittely riippuu siitä, onko asunto tarkoitettu pitkäaikaiseksi sijoitukseksi, liiketoiminnan käyttöön vai esimerkiksi jälleenmyyntiin. Kirjanpidossa tulee erottaa selvästi asunnon hankintahinta, lainat, vastikkeet, korjauskulut, vuokratulot ja muut asuntoon liittyvät tapahtumat.

Kirjanpidon näkökulmasta olennaista on myös se, kuka asuntoa käyttää. Jos asunto on ulkopuolisella vuokralaisella, tilanne on yleensä selkeämpi kuin silloin, jos asuntoa käyttää yhtiön omistaja tai tämän lähipiiri. Lähipiirin käyttöön liittyvät järjestelyt kannattaa dokumentoida erityisen huolellisesti, jotta vuokra, etu tai muu korvaus voidaan perustella myöhemmin.

Kannattaako asunto ostaa yritykselle vai yksityishenkilölle?

Tähän ei ole yhtä oikeaa vastausta. Yrityksen kautta ostaminen voi olla järkevää, jos asunto liittyy aidosti liiketoimintaan tai toimii yhtiön sijoituskohteena. Jos taas asunto on tarkoitettu yrittäjän omaksi kodiksi tai vapaa-ajan käyttöön, yksityishenkilönä ostaminen voi olla monessa tapauksessa selkeämpi vaihtoehto.

Yrityksen kautta ostamisessa pitää huomioida ainakin nämä asiat:

• asunnon käyttötarkoitus ja liiketaloudellinen peruste
• verotus, varainsiirtovero ja mahdollinen luontoisetu
• kirjanpito ja dokumentointi
• rahoituksen saatavuus ja lainan ehdot
• mahdollinen vuokratulo ja asunnon kulut
• mitä tapahtuu, jos asunto myydään myöhemmin tai varat halutaan nostaa yhtiöstä

Yrityksen nimissä ostaminen voi näyttää houkuttelevalta, jos yhtiössä on rahaa valmiina. Silti kokonaisuutta kannattaa arvioida myös pitkällä aikavälillä. Asunnon myyntivoitto, vuokratulojen verotus, osingonjako ja omistajan oma rahantarve voivat muuttaa laskelmaa merkittävästi.

Voiko toiminimi ostaa asunnon?

Myös toiminimiyrittäjä voi hankkia omaisuutta yritystoimintaansa varten, mutta toiminimi ei ole samalla tavalla yrittäjästä erillinen oikeushenkilö kuin osakeyhtiö. Tämä tekee asunnon omistamisesta ja käytöstä erilaisen kokonaisuuden kuin osakeyhtiössä.

Jos toiminimiyrittäjä ostaa asunnon, kysymys on usein siitä, kuuluuko asunto yksityistalouteen vai elinkeinotoiminnan varoihin. Jos asuntoa käytetään pääasiassa yksityiseen asumiseen, sitä ei yleensä voi käsitellä samalla tavalla yrityksen tulonhankintaan liittyvänä omaisuutena. Tällaisessa tilanteessa kirjanpitäjän tai veroasiantuntijan neuvo on erityisen tärkeä.

Mitä riskejä yrityksen asunnon ostoon liittyy?

Suurin riski liittyy siihen, että asunto ostetaan yrityksen nimiin, mutta sitä käytetään todellisuudessa omistajan yksityisiin tarpeisiin. Tällöin verotus voi muuttua epäedulliseksi, jos järjestelyä ei ole käsitelty oikein. Lisäksi yrityksen varojen käyttäminen omistajan henkilökohtaisiin menoihin voi aiheuttaa ongelmia kirjanpidossa ja verotuksessa.

Toinen riski liittyy rahoitukseen. Pankki voi arvioida yrityksen asuntolainan eri tavalla kuin yksityishenkilön asuntolainan. Yritykseltä voidaan vaatia vahvempia vakuuksia, suurempaa omarahoitusosuutta tai omistajan henkilökohtaisia takauksia. Myös korkotaso ja lainan ehdot voivat poiketa tavallisesta asuntolainasta.

Yhteenveto

Yritys voi ostaa asunnon, mutta hankinnan pitää olla hyvin suunniteltu. Asunto voi olla yritykselle järkevä sijoitus, majoitusratkaisu tai liiketoimintaan liittyvä omaisuuserä. Jos asunto tulee yrittäjän, osakkaan tai työntekijän käyttöön, asia pitää käsitellä verotuksessa oikein esimerkiksi luontoisetuna tai markkinaehtoisena vuokrana.

Yrityksen nimissä ostaminen ei ole automaattinen verokikka, vaan siihen liittyy kirjanpidollisia, verotuksellisia ja rahoituksellisia kysymyksiä. Ennen kauppaa kannattaa selvittää ainakin varainsiirtovero, asunnon käyttötarkoitus, mahdollinen asuntoetu, kulujen vähennyskelpoisuus ja se, miten asunto vaikuttaa yrityksen talouteen pitkällä aikavälillä.